부동산 전망, 아파트 시장 사이클

부동산 전망과 아파트 시장 사이클

실거주용 아파트를 매수하거나 투자를 할 때에 부동산 전망과 아파트 시장 사이클에 대한 이해가 수반되어야 합니다. 이는 아파트 매수시점이 부동산 사이클의 어느 시점인지를 가늠할 수 있는 지표입니다.

 

부동산 전망과 사이클

 

이번 포스팅에서는 부동산 전망과 아파트 시장 사이클에 대해 여러분과 공유하고자합니다. 부동산 사이클을 알고 투자한다면 다른 사람보다 안정성이 높습니다.

 

1. 아파트 시장 장기침체

과거 이명박 정부의 공급대책과 함께 2008년부터 시작한 아파트 시장 장기침체가 2013년까지 이어졌습니다. 해당 기간동안 집을 사고자 하는 사람들은 없었습니다.

 

아파트를 사고자하는 사람들이 적어지니 전세 수요가 계속해서 증가하였고, 이는 매매가의 지지선 역할을 하며, 매매가를 밀어올리는 형태로 시장이 흘러갑니다.

 

 

* 원인

공급대책 → 수요감소

 

* 결과

전세수요 증가

전세값 상승

매매가 밀어올리기

 

전세가는 아파트 매매시장이 불황일 때 전세 수요가 증가하면서 상승하며, 매매시장이 불붙었을 때도, 매매가 상승을 따라가며 상승합니다. 이는 부동산 사이클의 시작점입니다.

 

2. 아파트 매매 시장의 점진적 상승 

 

전세가의 상승이 매매가를 밀어올리기 시작하면 아파트 매매시장이 반등하기 시작합니다. 부동산 전망 사이클에서 매매 시장이 반등하면 미분양 물건이 소진됨과 동시에 매매가가 점진적으로 상승합니다. 부동산 시장의 회복을 전망합니다.

 

 

* 원인

전세 수요 증가로,

아파트 매매가 밀어올리기

 

* 결과

미분양 물건 소진

매매가의 점진적 상승

분양권 프리미엄 형성

신축 아파트 분양가 상승

 

미분양 물건 소진과 매매가의 점진적인 상승이 동반된 결과로 분양권에 프리미엄이 붙고, 신축 아파트의 분양가 역시 상승합니다. 부동산 사이클 중 상승 시작점입니다.

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3. 신축, 구축 아파트 키맞추기

분양 시장에서 신축 아파트 분양가 상승이 받아들여진다면 해당 지역 구축 아파트의 매매가 역시 신축 아파트와 가격을 좁히며 상승합니다. 이를 키맞추기라 부릅니다.

 

* 원인

신축 아파트 분양가 상승

부동산 침체 → 입주물량 적음

 

* 결과

구축 아파트 매매가 상승

입주물량 감소 → 전세가 상승

 

늘어난 신축 아파트 수요와 함께 분양가는 상승하며 구축 아파트와 갭을 벌리고 다시 구축 아파트는 이를 따라가며 가격이 상승합니다. 해당 시기에는 공급량도 적기 때문에 아파트 매매가와 전세가가 동시에 상승합니다.

 

4. 서울 외곽과 수도권의 가격 상승 (갭메우기)

 

서울 강남과 서울 중심지의 아파트 매매가, 전세가가 상승하며 이슈가 되면 이제 서울 외곽과 수도권의 키맞추기 현상이 나타납니다. 이를 갭메우기라고 합니다. 

 

* 원인

서울 중심지 매매가 상승

 

* 결과

서울 외곽, 수도권 매매가 상승

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5. 부동산 시장 과열

서울 중심지와 더불어 배후지까지 가격이 상승한다면 언론 매체에 과열이라는 단어가 계속해서 등장하고 수요가 몰리면서 아파트 매매가는 폭발적으로 상승합니다. 이 때, 정부에서는 규제가 강화되기 시작하죠.

 

규제는 시장 참여자들의 조급함을 자극하며 분양 시장은 완판을 거듭하고 분양물량이 증가해서 공급량이 증가하면 매매가는 상승하지만, 전세가는 보합하거나 하락합니다. 부동산 시장 과열을 전망하는 것이죠.

 

 

* 원인

아파트 매매가 갭메우기

규제 강화

분양 물량 증가

 

* 결과

규제 → 매수심리 자극 → 매매가 상승

분양 증가 → 전세가 보합 or 하락

 

전세가가 보합하거나 하락하는 이유는 분양시장이 좋기 때문에 입주 물량이 늘어나고, 피분양자가 놓은 전세물량이 증가해서 발생합니다.

 

6. 하락 전환

 

계속해서 상승하던 아파트 매매가도 임계점에 다다르면 보합내지는 하락을 맞이합니다. 이는 대규모 공급물량에 근거합니다. 이로써 하락이 전망됩니다.

 

하락기가 접어들면 미분양이 증가하며, 대규모 공급물량의 입주가 시작되면 전세가가 하락하며 매매가도 영향을 받습니다. 이 때, 매매가는 하락하고, 전세가는 하락 or 약보합하다가 상승으로 전환됩니다.

 

 

* 원인

아파트 대규모 공급

 

* 결과

매매가 하락

전세가 하락 or 약보합 후 상승

 

이러한 기존 부동산 사이클로 부동산 전망을 할 수 있는 이유는 수요과 공급의 시차 때문입니다. 수요가 많을 때 입주가 아닌 분양이 이루어지기 때문에 수요가 감소하는 시기에는 입주가 이루어지기 때문입니다.

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