1기 신도시 리모델링 사업성 고찰

1기 신도시 리모델링

현 정부가 계속해서 민간 주도의 재건축을 규제하면서 건설사의 매출이 감소하는 시기를 겪고 있습니다. 이에 따른 대안으로 최근 리모델링 사업에 대해 건설사들이 관심을 보이고 있습니다.

 

1기 신도시 리모델링 사업성

 

이번 포스팅에서는 1기 신도시 리모델링 사업성에 대해 고찰해보도록 하겠습니다. 1기 신도시는 노태우 정권 때 200만호 공급이라는 목표아래 생겨난 신도시 입니다.

 

리모델링 vs 재건축

1기 신도시 리모델링 사업성에 대해 알아보기 이전에 리모델링과 재건축을 비교해보도록 하겠습니다. 리모델링은 기존에 사용하던 골조를 그대로 유지하면서 아파트의 전체를 바꾸는 사업방식입니다.

 

리모델링에 있어서 가장 문제가 되는 것은 내력벽입니다. 내력벽을 철거할 수 없기 때문에 구조를 변경할 수 없고 이는 못생긴 평면도의 이유가 됩니다.

 

 

재건축의 경우에는 아파트 전체를 허물고 다시 짓는 방식이기 때문에 지자체가 허용하는 용적률 내에서 아파트를 새로 건설할 수 있습니다.

 

따라서, 재건축과 리모델링을 비교해보자면 1기 신도시 리모델링보다 재건축이 장기적으로는 비교할 수 없을만큼 좋은 사업성을 가지고 있습니다. 현재 정권이 유지된다면 더 오래 실현되지만 말입니다.

 

 

1기 신도시 리모델링 추진 절차

리모델링을 추진함에 있어 절차는 재건축보다 단순하고 빠릅니다. 총 7단계로 구성됩니다. 추진위 단계에서 조합설립까지 많은 시간이 소요되며, 67% 이상의 동의율을 얻어야 조합이 설립됩니다.

 

* 리모델링 추진절차

추진위 → 조합설립 → 안전진단 → 건축심의

→ 행위허가 → 이주 및 착공 → 입주

 

* 절차별 동의율

조합설립 : 67% 이상

행위허가 : 75% 이상

 

건축심의를 밟고 행위허가를 받기 위해서는 75% 이상의 주민 동의율이 필요합니다. 이때, 동의하지 않은 나머지 25%에 대해서는 현금청산이 이루어집니다. 조합설립도 어렵지만 행위허가 역시 만만치 않은 단계입니다.

아파트 리모델링 재건축 완벽 비교

 

1기 신도시 리모델링 사업성

 

1기 신도시는 크게 분당, 일산, 평촌, 산본, 부천으로 나눌 수 있습니다. 이 중에서 강남 접근성이 좋은 분당이 리모델링 사업성이 좋다고 평가할 수 있습니다. 분당은 강남과 가장 근접하기 때문입니다.

 

 

분상의 아파트값은 서울의 왼만한 지역보다 높은 아파트 매매 시세를 형성하고 있습니다. 사업성을 확인하기 위해서는 해당 아파트의 매매가에 분담금 2억을 더한 아파트 가격과 주변 신축 아파트의 가격을 비교해보아야합니다.

 

* 사업성 판단 방법

신축아파트 > 리모델링 아파트 + 분담금

 

 

보통 24평 아파트를 리모델링할 경우에 30평으로 면적이 늘어나기 때문에 주변의 34평 아파트보다 약간 낮은 가격을 비교 기준으로 삼아야합니다.

아파트 리모델링 전후사진 비교 : 당산 평화아파트

 

하지만, 리모델링 사업은 서울 내에서도 성공하기 어렵기 때문에 1기 신도시 리모델링 역시 사업 성공률을 보장할 수는 없습니다. 최근 분당이 리모델링 훈풍을 타고 상승 추세에 있지만, 다른 지역은 물음표입니다.

 

비과세를 받기 위해서는 매수 후 2년은 보유 및 실거주 해야하기 때문에 리모델링 추진위 단계에 있는 아파트를 매수해서 조합설립과 안전진단 단계를 기다리다 매도하는 방식으로 수익을 창출할 수도 있겠습니다.

 

 

리모델링 직전, 직후 시세 비교

과거에 리모델링 사업에 성공한 아파트를 기준으로 1기 신도시 리모델링 사업성에 대해 알아보겠습니다. 결론만 말씀드리자면 아파트 시장이 하락기에 있어도 적자는 없었다는 것입니다. 아래 표는 시세 차이에서 분담금을 제한 초과이익 계산 표입니다.

 

 

현재와 같이 아파트 상승장에서 1기 신도시 리모델링 사업이 성공한다면 더 높은 수익을 이끌어 낼 수 있습니다. 위 표는 아파트 상승장이 아니었다는 사실을 알아두시길 바랍니다.

아파트 리모델링 분담금 및 수익성

토지거래 허가구역 매매 기준면적