최근 재건축의 규제와 오래된 아파트들이 생겨나는 이유로 아파트 리모델링 사업을 진행하는 곳이 우후죽순 생겨나고 있습니다. 재건축은 최근 분양가 상한제나 초과이익환수제와 같은 규제 때문에 수익성이 좋지 못한데, 리모델링의 수익성은 어떨까요?
이번 포스팅에서는 아파트 리모델링 분담금과 수익성에 대해 여러분과 공유하고자합니다. 몇몇 아파트를 예시로 들어 리모델링전 시세, 리모델링후 시세, 분담금, 차익, 현재시세, 주변시세에 대해 다뤄볼 예정입니다.
현재, 리모델링의 장점은 평형이 늘어나는 것도 있지만, 재건축 규제로 1군 건설사들이 리모델링 수주에 많이 참여하고 있는데에 있습니다. 현대건설의 리모델링 사업 수주가 대표적입니다. 이외에도 포스코건설과 삼성물산, 롯데건설이 있습니다.
아파트 리모델링 이점 : 평형
리모델링의 사업을 진행하면서 수평증축이 이루어집니다. 복도식 아파트는 계단식 아파트로 변화하며, 6~12평 정도의 공급면적이 늘어나게됩니다. 따라서, 아파트의 시세도 공급면적에 맞춰 상승합니다. 물론, 수직증축이 이루어지면 분담금은 내려갑니다.
평형 증가 → 아파트 시세 증가
상승된 면적에 대한 아파트 가격이 분담금을 초과하면 됩니다. 아래에서 확인해보시면 대부분이 아파트 리모델링 직후 1~3억의 초과이익을 달성했습니다. 현재는 아파트 매매가가 상승기에 있기 때문에 더 높은 수익을 기대할 수 있지 않을까 생각합니다.
아파트 리모델링 결과 : 직전, 직후 시세
현재 아파트는 상승장에 있습니다. 따라서, 리모델링의 현재가격을 비교한는 것보다는 리모델링 당시의 아파트 리모델링 전, 후 가격을 비교하는 것이 좋습니다. 이는 리모델링의 효과를 제대로 확인해 볼 수 있습니다. 결론적으로, 아파트 매매가 하락기에도 적자는 없었습니다.
리모델링 분담금(A)
리모델링 차익(B)
리모델링 초과이익 = (B) - (A)
→ 1~3억원 초과이익 발생
아래에서 제시한 대부분의 아파트 리모델링 이후 7~11년차 정도 되는 아파트인 점을 감안한다면, 해당시기는 아파트 상승장이 아니었다는 점을 알아두셨으면 좋겠습니다. 현재는 아파트값 상승장으로써 리모델링 사업이 성공한다면 더 높은 수익을 볼 수 있습니다.
리모델링 아파트 주변 시세 비교
현재 리모델링 아파트가 위치한 주변에는 해당 아파트와 비슷한 년차의 아파트가 적으며, 비슷한 평수의 아파트도 찾기가 어렵습니다. 굳이 비교하기 위해 도보로는 멀더라도 근처 아파트와 시세를 비교했습니다.
아파트값 변수1 : 학군
아파트값 변수2 : 직주
리모델링 여부 : 영향이 미미함
아파트 리모델링의 단점은 평면도의 모양이 이쁘지 않다는데에 있습니다. 하지만, 한국 아파트의 부동산 제1변수는 학군이며, 2변수는 직주근접성입니다. 위와 같이 주변 아파트와의 시세를 비교해보았을 때, 평면도가 아파트 시세에 미치는 영향은 적다고 분석할 수 있겠습니다.
기타 리모델링 완료 아파트
양이 많아 모든 리모델링 완료 아파트를 비교해보지는 않았습니다. 아래에 리모델링 완료된 아파트를 나열하니, 시간이 나시면 확인해보시면 좋겠습니다. 위와 비슷한 결과를 보일 것으로 예상합니다.
방배 궁전아파트 → 방배쌍용예가
방배 삼호아파트 → 래미안 방배 애버뉴
서강 시범아파트 → 중앙하이츠
압구정 현대아파트 → 대림아크로빌
광장 워커힐 일산아파트 → 워커힐 푸르지오
이촌 대림로얄 → 이편한세상 로얄 맨션
이촌 두산 수정아파트 → 두산 리브 트레지움
평창 올림피아드 호텔 → 롯데캐슬 로잔
현석 강변 호수아파트 → 밤섬예가 클래식
마치며
이번 포스팅에서는 아파트 리모델링 분담금 및 수익성에 대해 여러분과 공유하였습니다. 결론적으로, 부동산 상승기가 아니었음에서 리모델링을 통해 1~3억원 정도의 수익을 얻을 수 있었으며, 현재 시세를 주변 아파트와 비교해보더라도 크게 차이나지 않는 것을 확인할 수 있겠습니다.
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