2014년을 기점으로해서 현재까지 아파트 가격 상승기에 있습니다. 현재 서울 아파트값이 어느 정도 수준에 있는지를 알아야 아파트를 매매할지 말아야할지에 대한 판단을 할 수가 있습니다. 이번에는 변수를 다뤄보고자 합니다.
이번 포스팅에서는 서울 아파트값 전망에 대해 여러분과 공유하고자합니다. 현재 서울 아파트의 중위 가격 PIR은 2020년 2분기 기준 11.4배이며 이는 월급을 한푼도 사용하지 않았을 때, 11.4년 이후에 집을 매수할 수 있다는 것을 뜻합니다.
서울 아파트 PIR
PIR은 Price to Income Ratio로써 주택가격을 연가구 소득으로 나눈 값입니다. 서울 아파트 PIR 전고점은 2009년 이었는데, 2016년에 전고점을 돌파하다가 현재 2020년의 PIR은 역대 최고입니다. 서울 아파트값은 비싸다는 것입니다. 서울 아파트값 전망은 아래 내용을 참고해주십시오.
PIR = 주택가격/연가구소득
전고점 : 2009년
전고점 돌파 : 2016년
현재 : PIR 최대
PIR만을 따져본다면 2016년에 상승을 멈춰야했던 서울 아파트값이 계속해서 상승하고 있습니다. 이는 PIR만으로 서울 집값을 진단하기에는 무리가 있다고 볼 수 있습니다.
하지만 PIR이 높다는 것은 현재 서울 아파트 값이 비싸다는 것을 의미합니다. PIR만으로 서울 아파트값 전망을 논하기는 어렵지만 비싸기는 비쌉니다.
주택구입부담지수
주택구입부담지수는 우리나라 중간소득 가구의 주택구입 능력을 파악하는 지수입니다. 해당 지수는 한국주택금융공사와 한국주택금융연구원에서 분기마다 발표합니다. 사실상 가구의 주택구입시 상환부담을 표현한 지수입니다.
주택구입부담지수는 해당 지역의 중간소득가구가 돈을 빌려 주택을 매수했을 때의 상환부담을 정량화한 값입니다. 지수 100이라는 값은 가구소득의 25%를 주택을 담보로 돈을 빌린 것으로 상환으로 부담한다는 의미입니다. 이는 서울 아파트값 전망의 인자 중 하나입니다.
#주택구입부담지수
변수 : 주택가격, 가구소득, 금리
지수 100 : 가구소득 25%를 주담대 상환
지수 160 : 가구소득 40%를 주담대 상환
2008년 2분기의 주택구입부담지수는 164.8인 반면에 현재 2020년 2분기의 주택구입부담지수는 142.8 입니다. 서울 아파트 가격이 비싸다고는 하지만 아직 전고점까지 가기 위해서는 15% 정도의 상승 여력을 가지고 있습니다. 서울 아파트값 전망은 맑습니다.
# 기준금리
2008년 2분기 : 5%
2020년 2분기 : 0.5%
# 주택구입부담지수
2008년 2분기 : 164.8
2020년 2분기 : 142.8
평균 : 120 (현재 19% 초과)
주택구입부담지수가 낮은 이유는 현재의 금리가 매우 낮기 때문에 주택을 매매할 때 큰 부담이 되지 않기 때문입니다. 주택구입부담지수만 본다면 아직은 서울 아파트값 전망은 상승여력이 있지만, 주의해야하는 것이 평균 주택구입부담지수인 120보다 현재 19% 초과하였습니다.
전세가율
아파트의 실제 가치를 평가할 수 있는 것이 전세가라고 할 수 있겠습니다. 전세가율이 높으면 거품이 낮다고 할 수 있으며, 전세가율이 낮다면 거품이 많다고 할 수 있습니다. 서울의 2020년 8월 기준 전세가율은 53.3% 입니다. 그렇다면 서울 아파트값 전망은 어떨까요?
전세가율이 가장 높았던 시점은 2016년 6월 75.1%이며, 가장 낮았던 시점은 2009년 1월 38.2% 입니다. 전세가율을 기준으로 보았을 때, 현재의 서울 아파트값은 약간 거품이 낀 상태이지만 최저점까지는 아직 멀었습니다.
# 전세가율
높으면 : 거품이 낮다.
낮으면 : 거품이 많다.
최저점 : 2009년 1월 38.2%
최고점 : 2016년 6월 75.1%
현재 : 2020년 8월 53.3% (멀었다.)
물론, 현재는 임대차3법으로 인해 전세가율이 상승하고 있어 서울 아파트값 전망이 좋아졌습니다. 서울 아파트 가격을 올리려는 의도적인 정책이 아니기를 빌어봅니다. 전세가율이 높아져서 어쩌면 통계치에 외란이 들어간 것 같기도합니다. 이는 좀 더 지켜봐야겠습니다.
마치며
서울 아파트값 전망서울 아파트값은 2014년을 시작으로 6년째 상승중에 있습니다. 그럼에도 불구하고 서울 집값이 하락하지 않는 이유는 저금리로 주택구입조달비용이 저렴하며, 전세가율이 떨어지지 않고 임대차3법으로 오히려 올라서 하방저지선의 역할을 견고히하고 있기 때문입니다.
따라서, 현재 서울 아파트값은 그동안의 상승에도 불구하고 아직 상승여지가 많으며 하락을 논하기에는 이른 시점이라고 볼 수 있습니다. 서울 아파트값 전망은 아직 맑음입니다.
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