이번주도 서울 아파트값이 0.33%의 주간상승률을 기록했습니다. 거의 폭등과도 같은 아파트값 상승률을 기록하고 있습니다. 아파트값은 2024년을 기점으로 상승의 종지부를 찍을 것으로 많은 전문가들이 예상하고 있습니다. 3기 신도시의 대규모 공급때문입니다.
하지만, 3기 신도시 토지보상금이라는 막대한 자본의 부동산 진입을 기다리고 있습니다. 이번 포스팅에서는 3기 신도시 토지보상금과 서울 아파트값 전망과의 상관관계에 대해 여러분과 공유하고자 합니다. 결론적으로, 3기 신도시 토지 보상금이 주변의 아파트로 흘러들어와 서울 아파트값 전망은 상승입니다.
토지보상금이란?
3기 신도시를 건설하기에 앞서 신도시를 만들 토지가 필요합니다. 나라에서 해당 토지를 소유한 소유주에게 토지보상을 하는 것을 시작으로 신도시가 만들어지게됩니다. 2021년까지 3기 신도시와 관련된 토지보상금으로 50억원에 달하는 토지보상금이 지급됩니다.
# 토지보상금 지급 규모
3기신도시 : 30조 3000억원
서울 구룡마을 : 8조 1000억원
광명,시흥,용인,천안 : 5조 8000억원
사회간접자본 : 1조 5000억원
경제자유구역 : 7000억원
여태 지급된 토지보상금만 보자면 1년간 역대 최대의 토지보상금 지급을 앞두고 있습니다. 해당 토지보상금 중 30조 3000억원은 3기신도시, 서울 구룡마을에 8조 1000억원, 광명 시흥 용인 천안에 5조 8000억원, 산회간접자본에 1조 5000억원, 경제자유구역에 7000억원 지급 예정입니다.
서울 아파트값 전망 with 토지보상금
과거 1, 2기 신도시를 거치면서 토지보상금에 의한 서울 아파트값은 상승했다는 역사를 가지고 있습니다. 이번에 1년간 지급되는 토지보상금의 액수가 역대 최대이기 때문에 이번에도 아파트값 상승을 예상할 수 있겠습니다. 그렇다면, 과거 차트를 살펴보겠습니다.
# 파란색
① 1기 신도시 토지보상금
② 2기 신도시 판교 토지보상금
③ 2기 신도시 광교 토지보상금
④ 2기 신도시 위례 토지보상금
위와 같은 차트에서 토지보상금이 지금됨에 따라 서울 아파트값은 상승하였습니다. 현재 서울의 아파트 전세가율은 54%로써, 노무현 정부 시작때와 비슷합니다.
노무현 정부의 신도시는 서울과 밀접한 수도권에 집중된 것과 전세가율이 비슷한 것으로보아 서울 아파트값 전망은 4년간은 상승으로 판단할 수 있겠습니다. 참고로, 파란색 ③번에 해당하는 시기가 노무현 정부의 2기 신도시 토지보상금 지급입니다.
서울 아파트값 전망 with 3기 신도시
차트를 한번 더 보도록하겠습니다. 빨간색으로 표기된 번호가 신도시 공급에 해당합니다. 신도시에서 대규모 물량이 공급되면서 서울 아파트값은 하락을 맞이하게 됩니다. 하지만, 급등 이전으로는 돌아가지 못합니다. 신도시의 입주가 시작된 뒤, 4~6년여간은 아파트값 상승이 없습니다.
# 빨간색
① 1기 신도시 입주 개시
② 2기 신도시 판교 입주 개시
③ 2기 신도시 광교 입주 개시
④ 2기 신도시 위례 입주 개시
이번 3기 신도시 공급 이후에도 역시 서울 아파트 값 하락은 생긴다고 판단하고 있습니다. 물론, 3기 신도시 입주까지는 아직도 먼 길을 달려가야 합니다. 현재 토지보상금도 모두 지급되지 않았기 때문입니다. 토지보상금과 함께 서울 아파트값이 떡상하고 이후에 하락하는 것으로 미래가 예측됩니다.
마치며
서울 아파트값 전망이번 포스팅에서는 서울 아파트값 전망과 3기 신도시 토지보상금과의 관계를 알아보았습니다. 현재 서울 아파트 시세는 매주 상승하고 있으며, 이번주에도 0.33% 정도로 높은 상승률을 기록하고 있습니다. 이렇게 매주 상승세를 기록한다면, 미래에 서울 아파트값이 하락하더라도 지금 매수하는 것이 더 저렴한 가격에 아파트를 매수할 수도 있겠습니다.
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