최근 아파트 상승세가 끊임없이 유지되고 있습니다. 이제는 아파트 상승의 후반전이 시작되며 2021년에는 서울 중대형 아파트가 다시 상승할 것으로 예상되는 가운데 저는 아파트 재건축이나 리모델링 시장이 더 커질 것으로 예상하여 그 쪽으로 눈을 돌리고 있습니다.
이번 포스팅에서는 아파트 리모델링 재건축에 대해 비교해보고자 합니다. 리모델링 사업은 재건축 대비 빠르게 진행되는 장점이 있지만, 장기적으로 보았을 때, 재건축보다는 수익이 작다는 단점을 가지고 있습니다.
아파트 리모델링 재건축 차이점
간단하게 말해서 재건축은 건물을 모두 철거하고 새로 건물을 올리는 것이며, 리모델링은 골조를 유지한채 골조를 제외한 모든 것들을 리모델링하는 방식입니다. 재건축은 30년이라는 나이 제한이 있지만, 리모델링은 15년 이후에 사업이 가능합니다.
아파트 리모델링 재건축 사업기간 역시 차이가 나는데, 재건축은 10년 이상의 시간이 소요되는 반면에 리모델링은 6~7년 정도 소요 됩니다. 현재와 같은 정부를 만나면 15년도 더 걸릴 것으로 예상합니다. 용적률 제한도 재건축은 법적 용적률의 제한을 받지만 리모델링은 프리입니다.
아파트 리모델링 추진 절차
그렇다면, 아파트 리모델링의 추진절차는 어떨까요? 비교적 간단합니다. 총 7단계로 구성되며, 이는 재건축보다 2단계 정도가 빠신 간소화된 진행입니다. 아파트 리모델링 재건축의 큰 차이가 절차의 간소화입니다. 아파트 리모델링 추진 절차는 아래와 같습니다.
# 리모델링 추진 절차
추진위 → 조합설립 → 안전진단 → 건축심의
→ 행위허가 → 이주 및 착공 → 입주
# 동의율
조합설립 : 67% 이상
행위허가 : 75% 이상
현재 많은 리모델링 추진 단지들이 조합설립을 위해 노력하고 있습니다. 조합설립을 위해서는 67% 이상의 동의율이 필요하며 행위허가를 위해서는 75% 이상의 동의율이 필요합니다. 아파트 리모델링 재건축을 비교해보자면 이부분에서는 동일합니다.
아파트 리모델링 사업의 장점
재건축은 용적률 제한이 있지만 아파트 리모델링 사업은 용적률 제한이 없다는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 재건축 초과이익환수제와 조합원 지위양도 제한 등도 피할 수 있습니다. 이 정도는 일반적인 내용이지만, 30가구 이상 일반분양시 분양가상한제가 적용되는 문제가 발생합니다.
# 아파트 리모델링 사업의 장점
1. 용적률 제한 미적용
2. 조합원지위 양도 제한 미적용
3. 초과이익환수제 미적용
# 아파트 리모델링 사업 유의사항
30가구 이상 일반분양시 분양가상한제 적용
아파트 리모델링의 또하나의 장점은 수평증축에 따라 6~9평 정도의 아파트 면적이 증가하는 것입니다. 이에 따라, 아파트 매매가가 상승하는 효과를 볼 수 있습니다. 이는 아파트 리모델링 재건축의 큰 차이 중 하나입니다.
아파트 리모델링 사업의 단점
리모델링 사업도 단점을 가지고 있습니다. 바로 구조변경이 어렵다는 점입니다. 내력벽 때문입니다. 최근 인기가 있는 아파트는 4베이인데 반해 구축아파트의 경우에는 2베이가 많습니다. 내력벽을 철거하지 못한다면 구조가 동굴형으로 만들어지기 때문에 많은 사람들이 선호하지 않는 평면도가 만들어집니다.
# 아파트 리모델링 사업의 단점
1. 대다수가 2베이 구조
2. 선호받지 못하는 평면
아파트 리모델링 재건축 차이 중에서 큰 부분을 차지하는 것이 구조입니다. 내력벽 철거가 승인받지 못한다면 리모델링된 아파트 평면은 새로 건축된 재건축 아파트보다 못생길 것이 분명합니다. 이는 리모델링 아파트를 투자함에 있어 걸림돌이 됩니다.
마치며
이번 포스팅에서는 간단히 아파트 리모델링 재건축을 비교해보았습니다. 많은 분들이 아시는 바와 같이 수익성은 재건축이 좋지만 현실적으로 투자금이 부족하다면 좋은 리모델링 단지를 선정해서 리모델링에 투자하는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다. 서울의 경우에는 신축 아파트의 공급이 매우 부족한 상황이며 이는 개설되기 힘들기 때문입니다.
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