아파트 매매 시 신용대출 한도, DSR 규제 적용해보기

2021년 7월부터 1억 원이 넘는 대출을 받는 경우에 DSR 규제가 적용됩니다. 2021년 6월까지는 연소득 8천만 원 초과 소득자가 1억 원 초과의 대출을 받는 경우에 DSR 규제가 들어갔지만 이제는 1억 원이 초과되는 금액을 대출하면 DSR 규제가 적용되는 것입니다.

 

이번 포스팅에서는 아파트를 매매 시 신용대출에 대한 DSR 규제를 정리하고자 합니다. 2022년 7월에는 주택담보대출과 신용대출의 총액이 2억 원을 초과 시에 DSR 규제를 받으며, 2023년 7월에는 총 대출액 1억 원 초과 시 해당 규제를 받습니다.

 

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DSR 이란?

DSR은 대출 규제 중 하나로, 모든 원리금을 연 소득으로 나눈 비율을 의미합니다. 예를 들어 DSR 규제가 40%라면, 연봉 1억 원인 사람이 받을 수 있는 대출 금액은 원금과 이자의 합이 4천만 원이 되는 금액입니다. DSR을 식으로 표현하자면 다음과 같습니다.

• DSR = (1년 원금+이자) / 연소득 [%]

 

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DSR 적용 조건

2021년 7월 1일 이후에 규제지역에 6억 원 이상 주택을 담보로 대출받거나 1억 원을 초과하는 신용대출을 받으면 DSR 40% 규제가 들어갑니다. 2021년 6월까지는 투기과열지구의 9억 원 초과 주택과 연소득 8천만 원 초과자가 대상이었다면 이제는 대출액으로만 DSR 규제를 적용합니다. DSR이 적용되는 조건은 다음과 같습니다.

• 주택담보대출 : 규제지역 내 6억 원 초과 주택
• 신용대출 : 1억 원 초과 신용대출

 

1억 원 이하까지는 신용대출이 아직 괜찮습니다. DTI는 주택담보대출에 대한 상환능력을 보았다면, DSR은 전체 대출에 대한 상환능력을 보기 때문에 DSR이 적용된다면 굳이 DSR을 따져보지 않아도 됩니다.

 

 

신용대출 DSR 적용방법

일반적으로 신용대출에 DSR을 적용할 때는 대출금의 1/10에 연이자를 더해서 계산하지만, 대출 규제에 따라 대출금의 1/7에 연이자를 더한 값으로 DSR을 계산합니다. 신용대출이 7,000만 원, 3%의 이자라면 1년에 감당해야하는 금액은 1,210만원 이며, 이를 원천징수로 나눠주시면 신용대출의 DSR이 계산됩니다. 결국, 주담대를 최대로 받는 것이 좋습니다.

• 신용대출 DSR = (대출금/7 + 연이자) / 연소득 [%]

 

 

아파트 매매 신용대출 한도

 

그렇다면 우리는 아파트를 매매할 때, 얼마의 신용대출을 받을 수 있을까요? 이는 소득과 매입하고자 하는 주택 가격에 따라 달라집니다. 규제지역에 6억원 초과 주택을 매수하는 경우라면 DSR 40%를 적용받습니다. 주택담보대출만으로 DSR이 40%에 육박한다면 신용대출 한도는 신용대출 한도는 0원이 될 것이고, 주택담보대출을 받아도 DSR이 40%에 한참 모자라다면 신용대출을 DSR 한도까지 소득에 비례해서 받을 수 있습니다.

 

물론, 신용대출 금액은 본인의 신용도에 따라 달라지며, 직장인의 경우에 본인 전년도 원천징수의 1.5~2배 정도의 신용대출을 받을 수 있습니다. 신용대출 한도는 은행에 방문해서 확인하시는 것이 좋습니다. LTV 완화를 한다고 하면서 DSR을 조이면 조삼모사 격이 아닌가 의문이 듭니다.

 

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DSR 확대 적용 계획

정부는 DSR을 점진적으로 확대하고자 하는 계획을 가지고 있습니다. 2021년 7월 1일 DSR 규제 역시 그 일환 중 하나입니다. 2022년, 2023년에 걸쳐 점점 DSR 규제가 강화되기 때문에 대출을 일으키실 분이라면 빠르게 계획을 세우는 것을 추천합니다.

• 2022년 7월 : 총 대출액 2억 원 초과 시 적용
• 2023년 7월 : 총 대출액 1억 원 초과 시 적용

 

 

마치며

이번 포스팅에서는 아파트 매매 시 DSR을 적용한 신용대출 한도에 대해 알아보았습니다. DSR은 우리의 소득으로 대출을 갚을 수 있을지 여부를 판단하는 지표인데, 이제 주택담보대출을 본인 소득 대비 최대로 받았다면 신용대출은 아예 사용하지 못할 것입니다.

 

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