지난 포스팅에서 오피스텔 투자 결과에 대해 여러분과 공유했었습니다. 간단하게 요약하자면, 1억 분양가였지만 현재는 6천만원에 거래되고 있으며, 4천만원을 회복하기 위해서는 8.8년 월세를 돌려야한다는 내용이었습니다. 해당 오프스텔은 갭투자 관점에서 보더라도 마이너스입니다.
이번 포스팅에서는 오피스텔 시세 차익 노리는 실패 이유에 대해 여러분과 공유하고자 합니다. 사실 서울이라고 해서 오피스텔이 모두 오르는 것은 아닙니다. 매매가가 우상향하는 오피스텔은 정해져있으며, 이를 확인하기 위해서는 데이터를 쌓아야합니다.
아래 포스팅은 제가 경험했던 오피스텔 투자 경험입니다. 결론적으로, 손해를 본 것은 아니지만 투자 실패를 체험했습니다. 참고하십시오.
세금 문제
오피스텔은 세금문제를 가지고 있습니다. 취득세가 4.6%에 달하며 이는 많은 사람들이 오피스텔 투자를 꺼려하는 인자로 작용합니다. 투자자가 적으니 시세 차익을 얻기는 힘들며, 확실한 물건을 매수해야 시세 차익을 얻을 수 있습니다. 취득세가 높은 것은 오피스텔 시세 차익 노리는 실패 이유 중 하나입니다.
취득세 4.6% → 투자자 적음 → 좋은 물건 찾아야한다.
세금 문제는 단순히 세금이 높아서는 문제가 되지 않습니다. 세금이 높기 때문에 투자자들이 오피스텔 투자를 꺼려한다는 문제를 양산합니다. 아파트의 경우에는 실거주자와 투자자가 모두 존재하기 때문에 대체로 가격방어도 잘되고 상승합니다.
환금성 문제
환금성이란 내가 원할 때, 물건을 돈으로 바꿀 수 있는 것을 뜻합니다. 오피스텔은 투자자가 적기 때문에 매수하려고하는 매수자가 적을 수 밖에 없습니다. 하지만, 찾아보면 거래가 많이 일어나는 오피스텔이 존재합니다. 해당 오피스텔은 매물수도 적습니다.
환금성이 낮다 → 투자자 적음 → 좋은 물건 찾아야한다.
이는 특정 오피스텔에서는 환금성 문제가 없다는 것을 뜻합니다. 오피스텔 투자자들이 찾고 투자하는 오피스텔은 정해져 있으며, 이러한 오피스텔들은 특정 역에 모여있습니다. 한 역에서 어느정도의 규모를 갖는 오피스텔의 가격 등락율은 비슷합니다.
사실 못찾아서 그렇다.
사실 오피스텔 시세 차익 노리는 실패 이유의 가장 큰 이유는 좋은 입지의 오피스텔을 찾지 못해서 그렇습니다. 좋은 입지란 직주가 좋지만 공급은 적어 수요가 적은 곳입니다. 이러한 곳을 찾기 위해서는 많은 경험을 쌓거나 경험을 대신할 수 있는 데이터를 쌓아야합니다.
# 쌓아야 하는 것
경험
데이터
최근 오피스텔 가격이 아파트 가격 상승의 풍선효과로 상승하고 있다고 하더라도, 아무 오피스텔이나 접근하면 안됩니다. 늘 하락에 대비한 투자를 해야합니다. 하락기에는 환금성이 더 좋지 못합니다.
필자는 서울 모든 역에 대해 오피스텔 투자를 하면 성공할 만한 지하철역 리스트를 뽑았습니다. 경험이 없기 때문에 노동력을 활용해서 데이터베이스화를 했습니다. 지속적으로 트래킹하고 있지만 계속해서 상승합니다. 그쪽으로 몰려갈까봐 해당 역을 말해줄 수는 없지만 말입니다.
오르는 오피스텔의 조건
계속해서 시세 차익을 내고 있는 오피스텔들을 종합해보니, 해당 오피스텔의 갭은 매우 작았으며 대출을 동원하면 월세 수익률이 4~5% 정도가 나옵니다. 이는 갭투자도 가능하고 월세 수익도 얻을 수 있기 때문에 수익형 부동산 투자자와 갭투자자가 잦은 거래를 하고 있는 것으로 보입니다.
물론, 이러한 오피스텔은 입지가 좋기 때문에 직주가 좋으며 수요 대비 공급이 적습니다. 직주가 좋다는 것은 최소한 2개의 역이 해당 오피스텔을 지나며 역세권이며 직장으로 향하는 호선이어야합니다. 해당 조건이면 오피스텔 시세 차익 노리는 실패 이유가 없습니다.
# 오르는 오피스텔의 조건
1. 월세수익 : 4~5% (대출끼고)
2. 매매-전세 차이 : 매매가의 90% 이상 전세가
3. 환승 지하철역 : 최소 2개의 노선이 지남
4. 역세권 : 도보 5분 내외
5. 호선 : 직장으로 향하는 황금 라인
6. 수요-공급 : 수요 대비 공급이 낮음
위와 같은 오피스텔의 조건이면 오피스텔 투자를 실패할 확률이 적습니다. 직장으로 향하는 황금라인을 알아보고 해당 라인의 환승역을 추리고 환승역에서 도보 5분거리의 오피스텔을 대상으로 갭이 작은 물건을 고르면 오르는 오피스텔을 고를 수 있습니다.
마치며
이번 포스팅에서는 오피스텔 시세 차익 노리는 실패 이유에 대해 알아보았습니다. 앞서 말한바와 같이 세금 문제와 환금성 문제가 있겠지만 사실 오르는 오피스텔을 찾지 못해서 그렇습니다. 위에서 말한 오르는 오피스텔의 조건을 참고하시고 오피스텔을 찾아보면 성공적인 오피스텔 투자가 될것입니다.
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