최근 다시 아파트 가격이 가파르게 상승하고 있습니다. 다시 많은 사람들이 이사철에 돌입해서 아파트를 매수하고 있습니다. 따라서 이번 포스팅에서는 주택담보대출 한도에 대해 정리하고자 합니다. LTV와 DSR을 적용해서 한도에 대해 알아보시기 바랍니다.
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주택담보대출 한도 LTV 적용
주택담보대출은 LTV와 DSR을 적용받는데 이번 챕터에서는 LTV 적용에 따른 주택담보대출을 계산해보겠습니다. LTV와 DSR 중에 하나라도 걸리면 대출이 낮은 기준으로 적용되니 두 개 모두 계산해보셔야 합니다.
LTV 란?
LTV는 대출금액을 주택 가격으로 나눈 비율을 뜻합니다. LTV가 높으면 주택 가격 대비 대출금액이 많다는 이야기입니다. 최근 정부에서 서민 실소유자에게 LTV 완화 정책을 들고 나왔는데 해당 정책은 소득기준과 주택 가격 기준을 충족해야 적용받을 수 있습니다.
LTV 계산식
- LTV = 주택담보대출금액 / 매매가
규제 지역 별 LTV 한도
우리가 주택을 매수하고자 하는 지역은 정해져 있는데 매수를 원하는 서울과 수도권 대부분의 지역은 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정되어 있습니다. 서울 전역은 투기과열지구이며, 거주를 많이 희망하는 지역인 분당, 수원, 용인 등도 투기과열지구입니다.
투기과열지구의 경우에 9억원 이하분에 대해서 40%, 9억원 초과 15억원 미만 금액에 대해서는 20%의 LTV 규제가 있습니다. 매매가가 15억원을 초과하는 주택을 매매하는 경우에는 아예 대출이 안나옵니다. 매매가에 따른 LTV 규제는 다음과 같습니다.
투기과열지구의 LTV 한도는 다음과 같습니다.
- 9억원 이하 : LTV 40%
- 9억원 초과 15억원 이하 : LTV 20%
- 15억원 초과 : 아예 대출 안 나옴
조정대상지역의 LTV 한도는 다음과 같습니다.
- 9억원 이하 : LTV 50%
- 9억원 초과 : LTV 30%
비규제지역의 LTV 한도는 다음과 같습니다.
- LTV 70%
예를 들어 투기과열지구에서 15억 아파트를 매수하는 경우에 9억원에 대해서는 40%인 3억 6천만원의 대출이 나오고 9억원을 초과하는 6억에 대해서는 20%인 1억 2천만원의 대출이 나오기 때문에 총 4억 8천만원의 대출이 나오지만, 15억 1000만원 아파트를 매수하는 경우에는 주택담보대출이 0원입니다.
서민, 실수요자 LTV 우대
최근 서민, 실수요자에 대해 LTV 우대가 적용됩니다. 무주택 세대주만 가능하고 소득기준과 주택 기준이 충족된다면 무주택, 실수요자로 분류되어 LTV 대출 한도가 증가합니다. 최대 4억원의 대출을 받을 수 있으며 규제지역 별로 다른 LTV 한도를 적용받습니다.
서민, 실수요자의 조건과 소득기준은 다음과 같습니다.
- 우대조건 : 무주택 세대주
- 생애최초구입자 : 1억원 미만
- 부부합산 연소득 : 9천만원 이하
부부합산 연소득 9천만원 이하의 사람들은 서민, 실수요자로 분류되어 LTV 우대 혜택을 받을 수 있습니다. 생애최초구입자의 경우에는 1억원 미만까지 소득 기준이 완화됩니다. 이제 서민, 실수요자는 어느 정도의 LTV 규제 완화가 적용되는지 알아보겠습니다.
서민, 실수요자의 투기과열지구 LTV 한도는 다음과 같습니다.
- 매매가 한도 : 9억원
- 최대 대출 금액 : 4억원
- 6억원 이하 : LTV 60%
- 6억원 초과 9억원 이하 : LTV 50%
서민, 실수요자의 조정대상지역 LTV 한도는 다음과 같습니다.
- 매매가 한도 : 8억원
- 최대 대출 금액 : 4억원
- 5억원 이하 : LTV 70%
- 5억원 초과 8억원 이하 : LTV 60%
서민 실수요자의 LTV, DSR 규제에 대한 내용을 조금 더 자세히 알고 싶으신 분은 다음 글을 참고하시면 도움이 될 것입니다.
주택담보대출 한도 DSR 적용
LTV 한도뿐만 아니라 DSR 한도도 적용해야 합니다. 앞서 말한 바와 같이 LTV와 DSR을 모두 계산해보시고 제한에 걸리는 쪽에 맞춰 한도가 정해집니다.
DSR 이란?
DSR이란 한국말로 총부채 원리금 상환 비율입니다. DSR이 40프로라면 5천만원 연봉 직장인이 1년에 갚을 수 있는 원금과 이자는 2천만원이 됩니다. DSR 규제는 원리금 2천만원을 갚을 수 있는 대출을 우리들에게 해주겠다는 것입니다.
DSR은 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출 외 기타 대출까지도 포함해서 계산하는 값입니다. 따라서, 주택담보대출만을 기준으로 하는 DTI는 DSR을 만족한다면 자동으로 만족됩니다. DSR을 계산하신다면 DTI를 따로 계산해보지 않아도 된다는 뜻입니다.
DSR 계산식
보통 주택담보대출은 원리금 균등 상환으로 받기 때문에 아래 식과 같이 계산할 수 있습니다. 주택담보대출에 대한 원리금을 계산하고 기타 대출의 1년 원금과 이자로 기타 대출의 DSR을 계산해서 더해주면 됩니다.
- DSR1 = (주택담보대출 1년 원리금) / 연소득
- DSR2 = (기타대출 1년 원금 + 이자) / 연소득
- DSR = DSR1 + DSR2
DSR 한도
2021년 7월을 기점으로 DSR 규제가 강화되었습니다. 규제지역에 6억원 이상 아파트를 매수하는 경우에 DSR 40프로 규제가 적용됩니다. DSR 규제 로드맵을 확인해보시면 올해 집사기는 어려워졌고 내년에는 더 어려워질 것이며 내후년에는 더더 어려워질 것입니다.
- DSR 적용 조건 : 규제지역 6억원 초과 아파트 매매
- DSR 한도 : 40%
대출 한도를 최대로 하는 방법
대출 한도를 최대화하는 방법은 소득과 상환 기간은 최대로하고 이자는 낮추는 방법입니다. 또한 신용대출과 같은 대출을 최소화하는 것이 좋습니다. 왜냐하면 주담대는 30년이나 35년으로 계산하지만 신용대출은 상환기간을 7년으로 해서 계산하기 때문입니다.
- 상환 기간 : 최대화
- 이자 : 최소화
- 소득 : 최대화
- 신용대출 : 최소화
참고로, 신용대출 DSR 한도는 따로 정확하게 계산해보시는 것이 중요합니다.
결론
이번 포스팅에서는 DSR, LTV를 적용한 주택담보대출 한도에 대해 알아보았습니다. 내용 참고하시고 목적에 맞는 대출이 되었으면 좋겠습니다. 참고로, 적격대출을 알아보시는 것도 하나의 방법입니다.
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