전세끼고 아파트 매매 양면성! 주의사항 vs 기회
최근 임대차3법이 시행되면서 전세낀 아파트를 매매하는 것에 대한 주의사항이 있습니다. 이는 오히려 무주택자가 갭투자를 할 수 있는 기회로 작용할 수도 있으며, 실거주의 경우에는 문제가 될 수도 있습니다.
이번 포스팅에서는 전세끼고 아파트 매매 양면성에 대해 여러분과 공유하고자 합니다. 아래 내용 확인하신 후 문의사항있으시면 댓글 남겨주시면 아는 선에서 답변해드리도록 하겠습니다. 아래 포스팅은 기존에 작성한 갭투자의 원리입니다.
전세끼고 아파트 매매 주의사항
주의사항에 해당되는 분은 전세를 끼고 아파트를 매매한 뒤 실거주를 해야하는 분들입니다. 2020년 7월 31일 시행된 주택임대차보호법에 따르면 임차인은 임대차 계약이 종료되는 시점으로 6개월~2개월 전에 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다.
계약갱신청구권을 사용하면 전세같은 경우에는 보증금의 5% 내에서 임대인과 임차인 협의하에 보증금을 상향 조정할 수 있으며, 임대인이나 직계존속 혹은 직계비속이 거주하는 경우가 아니라면 계약갱신청구권을 거절할 수 없습니다. 만일 계약갱신청구권을 합당한 사유가 아닌 이유로 거절하고 다른 세입자를 들일 경우에 손해배상이 청구될 수 있습니다.
# 계약갱신청구권 거절 사유
임대인, 임대인의 직계존속/직계비속 실거주
(배우자 실거주시 거절 불가)
따라서, 실거주할 집을 전세끼고 아파트 매매할 경우에 6개월 이전에 해당 아파트의 소유권 이전까지 모두 마쳐야 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다. 계약일로 잘 못 알고 계신 경우가 많은데 잘못된 정보입니다.
실거주자라면, 전세만기 6개월전에 등기까지 완료해야 성공!
6개월 이내라면 실거주가 불가할수도.
만일, 전세 세입자의 만기일이 4개월 남은 상태에서 잔금과 등기전에 거래가 이루어지는데 세입자가 계약갱신 청구권을 사용한다면 등기전 주인인 매도자는 이를 거절할 사유가 없으며, 이를 매수자가 떠안게 됩니다.
전세끼고 아파트 매매의 기회
임대차 3법에 의해 전세낀 아파트의 가격이 실거주 아파트 가격보다 매우 저렴하게 급매 수준으로 부동산 시장에 나오고 있습니다. 이는 갭투자의 기회로 찾아옵니다. 물론, 다주택자의 경우에는 취득세 중과에 따라 진입할 수 없겠지만, 무주택자의 경우에는 전세끼고 아파트 매매를 함으로써 상승장에 미리 아파트를 사놓을 수 있습니다.
현재 정부에서 표본수가 적인 한국감정원의 데이터로 아파트 매매가 상승폭이 작다고는 말하지만, 실상 서울같은 경우에는 매주 0.3% 정도의 아파트 매매가 상승률을 보이고 있습니다. 위 차트는 2020년 9월 21일 기준 전국 아파트매매가격 주간변동률입니다.
몇 안되는 하락론자들이 호가 중심으로 통계를 낸다고 욕하는 KB부동산 시세입니다. 해당 부동산 시세는 아파트의 경우에 2008년부터 통계를 기록하고 있으며, 해당 통계를 기반으로 영업을하기 때문에 신뢰도 있는 통계입니다.
해당 통계 데이터를 기반으로 많은 은행들이 영업을 해야하기 때문에 꽤나 보수적으로 통계를 냅니다. 오히려 시장에 대해 왜곡하는 통계데이터는 한국감정원 데이터입니다. 사실, 본인이 원하는 데이터를 사람들은 믿기 때문에 하락론자는 한국감정원 데이터를 믿는 것이 맞습니다.
마치며
이번 포스팅에서는 전세끼고 아파트 매매 양면성에 대해 알아보았습니다. 위와 같이 주의사항과 기회적인 면을 종합적으로 판단해보시고 아파트를 매매하는 것이 좋겠습니다. 현재 아파트 매매 가격 상승률이 둔화되고 있기는 하지만 이는 반복적인 상황입니다. 비수기인 추석 이후를 지켜봐야할 것으로 보입니다.