2021년 부터 개정된 양도소득세 장기보유특별공제 세법이 적용됩니다. 오늘 설명드릴 대상은 1가구 1주택자 기준입니다. 이는 실거주 요건을 보다 까다롭게 하면서 1주택자라도 세부담을 높이는 정책으로 평가할 수 있겠습니다. 이번 포스팅에서는 양도소득세 계산방법에 대해 여러분과 공유하고자합니다.
실거주 요건을 강화한다는 이유로 차익의 일정부분을 나라에서 환수한다는 명목하에 개인이 부동산을 매매해서 얻은 수익을 세금으로 수취해갑니다. 따라서, 조금이라도 양도소득세 장기보유특별공제를 적용받음으로써, 절세를 해야합니다. 나라에서 세금으로 개인 자산의 일정가치를 환수하는 것이 자본주의 국가의 사상과 맞는지에 대해서는 물음표입니다.
해당 포스팅은 '21년 6월 적용 기준입니다.
양도소득산출세액계산 방법
양도소득세 장기보유특별공제 계산방법을 통해 계산된 장기보유특별공제액은 결국 양도소득세액계산에 사용됩니다. 여러군데에서 해당 내용을 찾아보려고 시도했으나 제대로 설명되어 있는 곳이 없어서 개인적으로 메모해두고자 아래와 같이 계산식을 적어두었습니다.
사실, 개인적으로 매번 찾아보기 귀찮아서 메모해둔 내용이기는 하지만, 많은 분들이 유용하게 사용하셨으면 좋겠습니다.
양도차익(A) = 매도가 - 매수가 - 필요경비
장기보유특별공제(B) = 양도차익 * 공제율(C)
양도소득금액 = 양도차익(A) - 장기보유특별공제(B)
양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제
양도소득산출세액 = 양도소득과제표준 * 세율(D)
위 계산식을 보시면 양도소득기본공제으로 표기된 금액이 있는데, 250만원 정도에 해당하기 때문에 부동산 가격에 비하면 그리 큰 금액은 아닙니다. 사실 이정도 금액이야 개인이 계산하는 오차범위 안에 있기 때문에 굳이 포함하지 않고 계산해도 됩니다. 계산하실 떄, 이점 참고하십시오.
양도소득세 장기보유특별공제율(C)
2021년부터 적용되는 양도소득세에 적용되는 장기보유특별공제율은 아래 표와 같습니다. 보유는 그렇다고쳐도 한 지역에서 10년이나 거주하기에는 굉장히 어렵다고 생각합니다. 해당 공제율을 위 계산식의 (B)를 구할 때 공제율로 사용하시면 됩니다.
양도소득세 세율(D)
양도소득세 장기보유특별공제 계산이 끝났다면, 양도소득과제표준을 대략적으로 구할 수 있습니다. 여기에 세율을 곱해서 얼마의 세금을 내야하는지 산출해봐야합니다. 개정된 양도소득세율에서 보유기간이 2년미만일 경우에는 최대 70%의 세율이 적용됩니다. 개정안은 실거주 요건을 더욱 강화하였습니다.
반면에, 2년이상 부동산을 보유한 경우라면 기본세율이 적용됩니다. 기본세율은 말이 기본세율이지 부동산은 규모가 크기 때문에 많은 금액을 세금으로 내야합니다. 개정안에는 10억원 초과 과세표준 구간을 추가함에 따라 42%에서 45%로 세율이 증가되었습니다. 이는 낮은 소득까지 전개되지 않을까 예상해봅니다.
부동산은 양도소득이 못해도 억단위일텐데, 40% 정도의 세금은 납부한다고 생각하고 부동산을 매수해야합니다. 양도소득세 장기보유특별공제를 통해 과세표준을 최소화하는 것이 절세를 할 수 있는 유일한 길로 보여집니다.
최근 거래의 절반정도가 증여에 해당되는데 이러한 방법도 절세에 많이 이용되는 듯 합니다. 해당 방법에 대해서는 추가 포스팅하도록 하겠습니다.
현행 vs 개정 장기보유특별공제 비교
2020년 현재 기준 현행 양도소득세 장기보유특별공제율은 2년 보유만해도 최대 80%의 공제율을 적용받을 수 있었습니다. 하지만, 2021년부터 달라지는 개정 장기보유특별공제율은 거주와 보유로 세분화됨에 따라 2년만 거주 한다면 최대 48%에 해당하는 공제율만 적용받을 수 있습니다.
해당 정책이 집값 상승률을 줄일수는 있을지언정 임차인들의 부담을 가중시키지 않을까란 우려를 표합니다. 똘똘한 한채를 원하는 집주인들이 많아지며 직접 거주함에 따라 매물로 나오는 임대물건이 적어지기 때문입니다. 결국, 임차를 하려면 나라에서 짓는 지리적 이점이 없는 임대아파트에 입주하거나 높은 전세, 월세집에 거주해야합니다.
마치며
이번 포스팅에서는 양도소득세 장기보유특별공제 계산방법에 대해 알아보았습니다. 개인적으로 사용할 내용이기 때문에 정확한 정보만을 포스팅했습니다. 위에서 언급한 바와 같이 양도소득세를 최소화하기 위해서는 장기보유특별공제율을 최대화함으로써 과세표준을 최소화하는 방법밖에 없습니다.
양도소득세의 부담으로인해 한 지역에서 다른 지역으로 갈아타기를 할 때, 무리가 따를 것으로 예상합니다. 현재 집과 옆동네 집의 가격상승률이 비슷할텐데 갈아타기를 하기 위해서는 세금으로 지출한 비용에 대해서는 내돈이 나가야하기 때문입니다.
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