블로그에 개인적인 부동산 일기를 써보고자 한다. 어찌보면 칼럼일 수도 있겠지만 사실은 개인적인 메모장으로 작성하는 것이기 때문에 일기라고 네이밍하는 것이 더 맞는 것 같다.

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이번 포스팅에서는 양도소득세 장기보유특별공제 적용 투자 수익에 대해 말해보고자 한다. 나는 9억에 서울 아파트를 매매하였으며, 지금이 어깨정도에 해당하는 것을 알고 있다. 하지만, 해당 아파트를 적어도 5년 정도는 보유할 것이기 때문에 그때의 매매 차익에 대해 계산해보고자한다.

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실거주 목적 아파트 매수?

사실 실거주 목적이기는 하지만 아파트 가격이 어느 정도는 상승할 것이라고 생각하기 때문에 아파트를 매매했다. 꿈에 10자가 보였다. 매도를 했을 때, 양도소득세 장기보유특별공제를 적용하면 어느정도 세금을 절세할 수 있다.

1가구 1주택 : 중립

개인적으로 실거주 목적이기는 하지만, 어느정도 서울의 큰 아파트 가격 흐름을 맞췄으면 좋겠다는 생각을 했다. 집을 매매하고 싶은데 내 연봉보다 집값상승분이 많을 것이라고 판단했기 때문이다.

사실, 아파트 가격이 내려도 크게 문제는 없다. 새로 한채를 장만할 수 있는 기회라고 생각한다. 1가구 1주택은 언제나 중립니다. 2주택은 아파트가 상승하면 먹는게 있지만, 1주택은 어차피 깔고 앉아 있다.

양도소득세 장기보유특별공제 적용 요약

결론적으로, 아파트 매매 차익에 양도소득세를 뺏을 때, 아래 표 정도의 차익 대비 수익을 거둘 수 있다. 해당 표는 11억 차익을 가정했을 때의 표이며, 5억 차익부터는 비슷한 값이 도출된다. 5억 이하는 값이 더 높다.

요약표

심리적으로, 25%를 세금으로 내는 75% 정도의 수익을 거두는 것이 좋다고 판단했다. 여기가 세금에 대한 개인적인 심리적 저항선이다. 따라서, 5년 보유 5년 거주를 하던지 8년 보유 2년 거주를 하면된다. 양도소득세 장기보유특별공제가 절세에 꽤나 도움이 된다. 사실 이런 제도가 있기 전에 부동산에 과세되는 세금 자체가 너무 높다.

장기보유특별공제 계산기

아래 첨부하는 계산기는 수익금액을 기반으로 어느정도의 매매 차익을 얻을 수 있는지에 대한 계산기이다. 여기에는 양도소득세 장기보유특별공제가 적용되었다. 컴퓨터에 저장되어 있는 엑셀을 하드 어딘가에 넣어두기 보다는 여기에 공유한다.

사실, 개인적으로 사용하기 위해 만든 계산기이지만 많은 사람들이 생각보다 이정도의 엑셀활용 능력을 보여주지 못하는 것이 대한 안타까움과 함께 친구들에게 계산기를 공유하고자 한다. 해당 계산기는 2021년을 기준으로 제작되었으며 업데이트는 아마 귀찮아서 안할 듯 하다.

양도소득세 장기보유특별공제 계산기.xlsx

1억 수익 기준

1억 수익 기준으로 만든 수익표이다. 5년 정도 거주했을 때, 1억보다 많은 수익을 걷을 것으로 생각되지만 그래도 만들어는 보았다. 현재 가치만 하더라도 4천이 올랐는데, 10억까지는 무난하게 올라가지 않을까 생각한다.

1억 수익 기준

3억 수익 기준

현실적으로 생각할 수 있는 차익이 되겠다. 5년 정도 보유한다면 3억 정도는 물가상승률과 화폐가치 하락에 의해 충분히 올라있을 것으로 생각한다. 서울에서도 아파트 가격이 떨어지던 시기가 있었는데, 그렇게 많은 하락률을 보이지 않았다.

3억 수익 기준

5억 수익 기준

다만, 문제가 될 수 있는 것은 현재 소형과 중소형 아파트의 가격이 서울 아파트 가격의 상승의 많은 포션을 차지하고 있다는 것이다. 많이 오른만큼 조정 때 많이 내릴 것이지만, 1인 가구가 증가하고 있는 서울에서 중소형은 언제나 수요가 많기 때문에 가격 방어가 잘되리라 생각한다.