서울의 아파트의 중위가격이 10억원이 됨에 따라 9억 미만의 아파트를 찾아보는 것이 어려워졌습니다. 일시적 1가구2주택의 비과세 요건에 해당되기 위해서는 양도가액이 9억원 이하여야하는데, 9억원 초과 주택에 대해서는 어떤 형식으로 과세표준이 잡히는지가 궁금했습니다.
이번 포스팅에서는 9억이상 1가구 1주택 양도세 계산 방법에 대해 여러분과 공유하고자합니다. 9억 초과분에 대해서는 별도의 계산 과정을 통해 과세표준이 잡히니, 내용 확인하시고 계산해보시거나 엑셀 확용해보시면 되겠습니다.
예시 정보
취득가액이 5억 4500만원이었으며, 양도가액이 15억인 주택을 예로 들어 설명해보겠습니다. 해당 주택의 경우에 양도차익만 9억 5500만원이 발생합니다. 최근 몇년간 아파트값 상승률로 보았을 때, 이상한 양도 차익은 아닙니다. 9억이상 1가구 1주택 양도세 계산 예시를 위한 정보입니다.
# 예시 정보
취득가액 : 5억 4500만원
양도가액 : 15억
양도차익 : 9억 5500만원
물론, 취득시에 들어가는 기타경비도 포함해야하지만, 심플하게 설명하기 위해 해당 인자는 제거하였습니다. 이점 참고하시고 대략적으로 9억이상 1가구 1주택 양도세 계산을 해보시는 것이 좋겠습니다.
과세대상 양도차익
그렇다면, 과세대상이 되는 양도차익은 얼마일까요? 많은 분들이 15억원 중 9억원이 넘는 양도가액인 6억원이 과세대상으로 잡힌다고 알고있습니다. 사실은 그렇지 않습니다. 양도차익에 9억원/15억원을 곱해준 비율대로 계산되어 과세 대상이 됩니다.
# 과세대상 양도차익 계산
비과세 양도차익 = 양도차익 * (9억원/양도가액)
과제 양도차익 = 양도차익 - 비과세 양도차익
위와 같이 9억이상 1가구 1주택 양도세 계산방법으로 과세대상 양도차익이 결정되면 장기보유특별공제를 받아 과세표준이 설정된 후 세율을 곱해 세액이 산출됩니다. 세금을 계산하는데 어려움이 있겠지만 천천히 읽어보시면 이해가 되시리라 생각합니다.
아래 첨부는 위 식이 어려우신 분을 위한 과세대상 양도차익을 계산해주는 엑셀시트입니다. 노란색으로 표시된 취득가액과 양도가액만 입력해주시면 9억이상 1가구 1주택 양도세 계산 과세대상 금액이 자동계산됩니다.
9억이상 1가구 1주택 양도세 계산기.xlsx마치며
이번 포스팅에서는 9억이상 1가구 1주택 양도세 계산 방법에 대해 알아보았습니다. 많은 사람들이 과세표준이 잡히는 금액을 뻥튀기해서 알고있지만, 사실은 그렇지 않습니다. 위 내용 살펴보시고 이사 계획을 잘 세우셨으면 좋겠습니다. 참고로, 규제지역의 경우에는 1년안에 이사하고 기존 주택을 1년안에 매도해야합니다.
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