서울의 아파트 값은 매주 0.3% 정도를 유지하면서 오르고 있으며, 현재 전세가 상승과 더불어 지지선을 한층 끌어올렸습니다. 전세가 상승은 임대차3법의 부작용인데, 서울 집값 전망을 다시 상승으로 만드는 하방 압력을 가하고 있습니다.
오늘 포스팅에서는 서울 집값 전망과 유동성의 상관관계에 대해 여러분과 공유하고자합니다. 그렇다면 유동성을 판단할 수 있는 지표는 무었일까요? 바로, M1/M2의 비율입니다. 해당 지표가 집값에 어떠한 영향을 미치는지에 대해 알아보겠습니다.
유동성 지표
위에서 간단하게 언급했듯이 유동성을 나타내는 지표 중 대표적으로 M1/M2 비율이 있습니다. 이는 M1 값을 M2 값으로 나눈 비율입니다. 그렇다면 M1, M2로 어떻게 서울 집값 전망을 할 수 있을까요? 먼저, 인자에 대해 알아보겠습니다.
# M1/M2 비율 이란?
M1 : 현금화 가능 자금
M2 : 시중 유동성
M1인 현금화 가능 자금은 현금+요구불예금+수시입출금식 저축성 예금입니다. 즉, M1/M2 비율은 시중 유동성 중 투자나 소비로 이어지지 않고 단기금융상품에 넣어둔 대기자금을 말합니다. 언제나 총알을 준비해두고 있는 셈입니다. 이는 서울 집값 전망과 상관도를 보이는 인자입니다.
아래 차트는 M1/M2 비율과 서울 아파트 매매가 변동의 1년 이동평균선 입니다. 매매가는 KB부동산 시계열 데이터의 정규화된 값을 사용했기 때문에 숫자의 의미는 없습니다. 차트를 보시면 M1/M2 비율과 서울 아파트 매매가 변동률의 비슷한 트렌드를 확인할 수 있습니다.
유동성을 나타내는 지표인 M1/M2 비율과 서울 아파트 매매가 변동의 상관도는 0.46 입니다. 시계열 자료임에도 불구하고 꽤나 높은 값입니다. 유동성과 서울 아파트 매매가 변동률은 높은 상관관계를 보입니다. 서울 집값 전망을 M1/M2 비율로 예측할 수 있다는 말입니다.
# 유동성 vs 서울 아파트 매매가 변동
상관도 : 0.46
M1/M2 비율의 기준점
서울 집값 전망을 하기 위해 우리는 기준점을 알아야합니다. 보수적으로 보자면 M1/M2 비율이 상승하면서 30을 넘어서는 순간 유동성이 폭발하여 집값 상승을 견인합니다.
2020년 9월의 M1/M2 비율은 35.6% 이며, 이는 1986년 부터보자면 최대입니다. 현재의 유동성이 얼마나 높은지를 확인해볼 수 있는 지표입니다. 아래 차트에서 보자면, 아직도 집값 상승은 유동성으로인해 몇년은 더 갈 것으로 보입니다.
2020년 9월의 M1/M2 비율 : 35.6%
→ 아직 서울 아파트값 하락은 멀었다.
마치며
이번 포스팅에서는 유동성을 통해 서울 집값 전망을 해보았습니다. 전세계의 유동성 확대로 인해 갈 곳 없는 자금들이 부동산으로 침투하여 서울 아파트 매매가를 상승 시키고 있습니다.
이에 대한 정부의 정책은 돈을 빌려주는 것에 대한 규제입니다. 하지만, 단기적인 규제에 의해 단기적인 서울 아파트값 상승을 이끄는 부작용을 만들어내기도 합니다. 최근에도 이러한 현상이 반복되고 있는데, 가만히 있는게 좋지 않을까요?
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